导读

在商品房买卖过程中，作为消费者的国家工作人员，同样可以“砍价”，要求得到“优惠”，不能将获得正常优惠的行为认定为“受贿”，因此必须严格区分交易中的正常优惠与以交易形式受贿的界线。本文通过一则案例，认定何为以市场交易为幌子的权钱交易。

被告人胡伟富，男，1967年12月25日出生，原系浙江省常山县城市规划管理所原所长。2010年6月23日因涉嫌犯受贿罪被逮捕。
浙江省常山县人民检察院以被告人胡伟富犯受贿罪，向常山县人民法院提起公诉。

浙江省常山县人民法院经公开审理查明：

常山县城市规划管理所为全额拨款事业单位，对常山县天马镇范围内建设项目的选址、建设用地和建设工程规划许可证的核发、建筑设计方案的审查以及工程验收、批后管理、组织综合验收、配合依法查处各类违章违法建设等方面具有职权。被告人胡伟富2003年4月30日任常山县城市规划管理所副所长，2007年1月任所长。

2002年，江山市民建房地产有限公司（以下简称民建公司）在天马镇东苑小区开发商住楼。同年11月1日，胡伟富的妻子徐敏向民建公司负责人周小明预定了东苑小区商品房一套，购房联系单上载明，优惠1%后房价计人民币157 155元，同日胡伟富交纳首付57 155元。2003年，胡伟富及其弟弟胡伟贵到该公司购买东苑小区商品房时，胡伟富要求周小明给予优惠，周小明经与民建公司总经理姜建益商量后同意给予优惠，但考虑到查账等原因，周小明让胡伟富仍旧按市场基准价签订购房合同并付款，事后由胡伟富向公司提供一张他人名义的购货发票，再将优惠的钱以报销的形式返还给胡伟富，胡伟富表示同意。2003年3月25日、9月4日，胡伟贵和胡伟富分别以优惠1010的价款与公司签订了买卖合同，并付清房款，后胡伟富凭购货发票从民建公司获取现金5万元。民建公司针对不特定对象售楼的最高优惠幅度为3%，胡伟富和胡伟贵实际支付给该公司房款比该公司售房的最优惠价格少4万余元。

                 
2004年，浙江晨源置业有限公司（以下简称晨源公司）在天马镇开发综合大楼。2006年10月，晨源公司因市场需要调高房价，并实际以8.8左右的折扣向社会销售。2007年10月左右，晨源公司进入尾房销售，时任该公司销售主管的汪素芳以7.3折的优惠价购房一套，后又经公司老总的同意以7.5折的优惠为其父亲的朋友郑某购房一套，并从中赚取差价3万元。为此，公司不再支付汪素芳2007年的年终奖。2007年11月，胡伟富的妻子徐敏（曾在该公司工作过）得知公司已经进入尾房销售，且汪素芳已经以7.5折的优惠购得一套房屋后，便与胡伟富商量后到晨源公司以7.5折的优惠价购买一套商品房。晨源公司经理缪建勋、茅建如陈述如果不考虑胡伟富的职务因素，仅考虑徐敏本身在公司做过销售，最多只能优惠到7.9折，与7.5折之间差价为19 000余元。
常山县人民法院以受贿罪判处被告人胡伟富有期徒刑十年。 

主要问题

如何区分国家工作人员以优惠价格购买商品房与以交易形式收受贿赂？

 被告人胡伟富和胡伟贵从民建公司购房比该公司针对不特定对象售房时最优惠价格还优惠的4万余元和胡伟富从晨源公司以7.5折购买的一套商品房中优惠的19 000余元房款是否属于受贿性质，我们认为：最高人民法院、最高人民检察院2007年印发的《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》（以下简称《意见》）规定：国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益，以明显低于市场价格向请托人购买房屋等物品的，以受贿论处。受贿的数额按照交易时的市场价与实际支付价格的差额计算。《意见》的出台，使交易型受贿这一新类型受贿行为受到刑法的规制。然而，优惠让利也是正常而普遍的销售方式，作为消费者的国家工作人员同样可以“砍价”，要求得到“优惠”，不能将获得正常优惠的行为认定为受贿。因此，必须严格区分交易中的正常优惠与以交易形式受贿的界限。对此，《意见》也作出了明确规定：“前款所列市场价格包括商品经营者事先设定的不针对特定人的最低优惠价格。根据商品经营者事先设定的各种优惠条件，以优惠价格购买商品的，不属于受贿。”据此，我们认为，应当从以下两个方面来区分国家工作人员以优惠价格购买商品房与以交易形式收受贿赂：

从受贿罪权钱交易的本质区分

交易型受贿仍然具有受贿罪权钱交易的本质特征。在交易型受贿中，从形式上看，行贿人和受贿人双方存在一般市场交易行为，以金钱和物品的对价进行支付，通常包含打折、让利等优惠，但是上述优惠并不是一般商品买卖活动中为了促销而进行的正常销售手段，而是为了通过这种优惠换取国家工作人员手中的公权力。所谓市场交易只不过是权钱交易的幌子，权钱交易才是交易型受贿的本质特征。

具体到本案，民建公司在天马镇开发商住楼,徐敏向民建公司预定的购房联系单上载明的优惠幅度仅为1%，胡伟富后来在其本人和弟弟购房时向民建公司提出再给予一定优惠本属正常，也符合普通购房人普遍心理。但在民建公司提出给予5万元优惠时，因其本人购房的总房款也仅为157 155元，即便加上其弟弟胡伟贵的房屋，总房款也仅为31万余元，该5万的优惠相对于房款幅度太大。对于长期与房地产企业具有业务联系，时任城市规划管理所副所长的胡伟富来说，其熟知本地的房地产市场的行情，正常购房是不可能达到如此之高的优惠幅度的，民建公司给予其这样的优惠，且提出采用在购房合同外让胡伟富用其他发票向民建公司报销的方式给予优惠，唯一的解释就是因为胡担任城市规划管理所副所长职务，对工程建设项目具有审批、验收等权利，对民建公司具有职务上的监管权力。胡伟富对此是心知肚明的，故主观上具有利用职权，采用超过正常的最大优惠幅度购房，以交易方式占有4万余元购房差价款的故意。胡伟富与民建公司商定采用先按市场基准价签订购房合同并付清房款，再向民建公司提供购货发票予以报销，最终得到了所谓的5万元“优惠”，整个购房及报销发票的过程本质上具有权钱交易的特征。

                       
相形之下，胡伟富在向晨源公司购房的过程中，是听妻子徐敏说以前工作过的晨源公司有便宜的尾房销售，且销售主管汪素芳以7.5折的价格购买了房产，同意妻子以同样折扣从晨源公司购房，其并无明显的利用职务便利在购房时寻求额外优惠的主观故意。在该起购房中胡伟富也没有实施积极的行为，以追求获得额外优惠。虽然晨源公司的缪建勋、茅建如陈述如果不考虑胡伟富的职务因素，仅考虑徐敏本身在公司做过销售，最多只能给7.9折的优惠，但这只是侦查机关事后取证，且是证人主观上如此认为。购房当时相关人员并未将此情况告诉徐敏，胡伟富更不知情，故该起购房中没有体现出明显的权钱交易特征。

从“优惠价格”的本质特征区分

根据《意见》的规定，交易型受贿中的“市场价格”包括“事先设定的不针对特定人的优惠价格”。我们认为，应当从是否“事先设定”和“不针对特定人”两个基本方面，结合案件实际来判断国家工作人员所享受的“优惠价格”是正常市场优惠还是交易型受贿。“事先设定”是指在正常的市场优惠购房中，交易价格通常是由经营者预先设定的，事先确定折扣幅度，而交易型受贿犯罪中的房产优惠价格往往具有较大的随机性和任意性，经营者会根据交易对象的具体情况临时确定房产价格优惠幅度、结算方式等，因而难以事先确定优惠幅度。“不针对特定人”是指能够以优惠条件购买房产的人是不特定的多数人，所有愿意支付相关对价的人均可参与优惠购买房产。而在交易型受贿犯罪中，优惠房价仅针对特定的国家工作人员等个别对象，社会上的不特定多数人是不可能享受到同等优惠的。

本案中，被告人胡伟富和胡伟贵从民建公司购买的两套房共计优惠达5.3万余元，而从公诉机关提供的证据——其他多份购房合同来看，民建公司售房的最大优惠幅度仅为3%，面向不特定的人，而胡伟富所享受的优惠幅度达总房款的13%以上，是民建公司根据胡伟富个人身份临时确定的优惠幅度，仅针对胡伟富个人，是变相收受贿赂。胡伟富、徐敏夫妇向晨源公司以7.5折的优惠价购买一套商品房，在胡伟富、徐敏夫妇购房前，晨源公司已向汪素芳、郑某按同等或更优惠的价格出售过房产，7.5折的优惠属于晨源公司事先设定的优惠幅度，且不仅仅针对胡伟富个人，将胡伟富在该起购房中享受的优惠认定为正常的市场优惠购房更为准确。

综上，被告人胡伟富与民建公司在房产交易中得到额外优惠的4万余元为受贿款，其在购买晨源公司房产过程中的优惠是正常的商品房交易。